미래 세대를 위한 주거 문제 해법이 필요하다

서울 강남은 우리나라에서 가장 높은 아파트 값을 기록하고 있다. 왜 그럴까? 이는 부동산 가격의 문제를 넘어 강남이 갖춘 다양한 요소들로 인해 거주 수요가 집중되고 있기 때문일 것이다.

강남은 테헤란로를 중심으로 직주 근접성이 뛰어나고 교통 체계와 생활 인프라, 교육 환경 등 전반적인 주거 여건이 우수하다. 아울러 한강 조망이 가능한 입지 조건과 대한민국 최고의 학원들이 자리하고 있다. 여기에 소위 '똘똘한 한 채' 중심의 정부 정책도 강남 주거수요를 더욱 부추기고 있다.

그러나 강남에 거주하는 주민들이 고가의 아파트 값 상승을 반가워하는 것 만은 아니다. 특히 강남 개발 초기부터 거주해 온 구민 가운데 은퇴 세대에게는 수입이 제한적인 상황에서 높아진 재산세, 종부세가 큰 부담이 되고 있다. 누군가는 "팔고 외곽으로 이사가면 되지 않느냐"라고 쉽게 말하지만, 이들에게 강남은 고향이고 삶의 터전이며 정든 이웃과의 추억이 있고 소중한 아이를 키운 동네이다. 한 마디로 본인의 삶이 묻어 있는 이곳을 떠나고 싶지 않은 것이다.

강남의 높은 주거 비용은 새로운 세대의 유입을 어렵게 만든다. 강남에 새롭게 진입하는 사람들은 대체로 전문직이거나 교육열이 높은 중·고소득층이지만, 일부 초고소득자를 제외하면 이들 조차도 과도한 주거비와 사교육비로 인해 의외로 실질 가처분 소득이 높지 않다.

특히 청년과 신혼부부처럼 초기 소득이 낮을 수밖에 없는 세대에게는 강남은 진입 자체가 어려운 지역이다. 그 결과 강남에 거주하는 젊은 인구가 감소하고 있으며 다음 세대인 어린이의 수는 더욱 급감하고 있다. 실제로 최근 강남 지역의 어린이집은 정원을 채우지 못해 운영에 어려움을 겪고 있다.

이런 추세라면 퇴근 시간이 지나고 나서 강남 거리에는 노년층만 남고 젊은이와 어린이들은 길거리에서 보기 힘든 풍경이 일상화될 수 있다. 이는 장기적으로 지역의 활력 저하와 인구 불균형, 노동력 부족 등의 심각한 문제를 가져올 수 있다.

따라서 우리는 강남의 주거 문제를 단순한 부동산 문제가 아니라 미래 세대의 정주 가능성과 사회적 지속 가능성의 관점에서 바라봐야 한다. 젊은 세대가 살 수 없는 도시! 아이를 찾아보기 어려운 환경은 강남의 미래 자체를 불투명하게 만든다.

이제는 “왜 공공이 개입해야 하는가”를 논할 단계가 아니라 “어떻게 개입하여 실질적인 변화를 이끌어낼 것인가”를 고민해야 할 시점이다.

그 대안으로 가장 실효성이 높은 정책으로 생각할 수 있는 것은 공공 임대 주택의 확대 공급이다. 다만 현재의 임대 주택 공급 시스템은 지나치게 복잡하고 접근성이 낮아 수요자의 외면을 받기 쉽다. 이를 해결하기 위해 정부는 2020년부터 기존의 영구임대·국민임대·행복주택을 통합한 '통합공공임대주택'을 추진하고 있다. 그러나 서울 특히 강남은 여전히 높은 임대료와 보증금으로 인해 도입이 쉽지 않은 상황이다.

최근에 '서울연구원'에서 연구된 논문에 따르면 서울의 경우 대부분의 소득 구간에서 월평균 소득 대비 임대료 비율(Rent to Income Ratio, 이하 RIR)이 25%를 초과하는 것으로 예측하였다.

SH공사의 자료와 아파트 실거래 가격 정보 등을 종합적으로 봤을 때 주변 임대 시세를 반영하는 통합공공임대주택은 입주자의 주거 부담이 다른 지역에 비해 3배~4배까지 증가할 것으로 보인다.

서울시가 최근 시작한 '장기전세주택2(미리내집)'정책은 긍정적인 신호이다. 그러나 매년 공급 예정인 4,000호 중 강남구에 공급하는 물량은 계획에 잡혀 있지 않다. 정책의 성공을 위해서는 시기와 속도, 물량 그리고 적절한 지역 안배가 아닐까?

많은 전문가가 지적하는 것처럼 서울 지역에 적극적으로 공공임대주택을 공급하기 위해서는 먼저 충분한 물량과 주변 시세보다 확실하게 낮은 임대료 및 임대보증금, 특히 주거 취약계층을 위한 조정계수를 도입하여 부담할 수 있는 임대료 책정, 주거사다리를 견인하고 지속 가능한 정책이 필요하다. 강남은 특히 그렇다.

아울러 신혼가구 및 청년이 부담 가능한(Affordable) 집을 제공하여 아이를 낳고 기를 수 있는 최소한의 보금자리를 마련할 수 있는 정책과 함께 주거 사다리 역할을 할 수 있는 전세임대주택 공급도 함께 확대해야 한다.

강남이 공공임대주택의 적절한 공급을 통해 미래 세대가 꿈을 키우고 안심하고 정착할 수 있는 주거 환경을 마련하는 동시에 모든 세대가 조화롭게 살아갈 수 있는 도시가 되기를 바란다.